Altes Haus kaufen – So geht’s ohne Probleme

Nicht jeder möchte bauen oder einen Neubau kaufen, oftmals ist es auch gerade der Charme eines alten Hauses, der einen verzaubert und dazu bewegt, gerade dieses Haus zu seinem neuen Zuhause zu machen. Oder man möchte sich den Traum vom Leben auf dem Land ermöglichen und einen alten Hof kaufen. Ein altes Haus kann oft mit seiner Architektur und seiner Geschichte begeistern, doch es gibt einige Dinge, die es zu beachten gilt, wenn man ein altes Haus kauft.

Ein altes Haus muss beim Kauf anders beurteilt werden als ein neues, die Bauweise muss beachtet werden, der Umfang der nötigen Renovierungs- und Sanierungsarbeiten muss kalkuliert werden und vieles mehr.
Wir haben die wichtigsten Tipps für Sie zusammengestellt.

Wie alt ist eigentlich alt?

Ab wann ist ein Haus überhaupt ein altes Haus? Natürlich ist nicht jede Second Hand Immobilie gleich ein altes Haus, allerdings ist ein 10 Jahre altes Haus auch kein Neubau mehr und ein Haus aus den 1980er Jahren könnte man durchaus schon als alt bezeichnen. Der Übergang zwischen einem gebrauchten Haus und einem alten Haus ist also fließend und nicht durch einen bestimmten Stichtag festgelegt , doch bei allen Häusern, die 50 Jahre oder älter sind, kann man definitiv von einem alten Haus sprechen. Daher kann ein altes Haus ein Haus sein, das in den 1960er oder 1970er Jahren gebaut wurde oder eines, das aus dem 18. Jahrhundert stammt oder sogar noch älter ist.
Die Bauweise eines alten Hauses unterscheidet sich natürlich erheblich von der heutigen Bauweise, ist aber auch bei alten Häusern nicht einheitlich. Ein Fachwerkhaus, das schon einige hundert Jahre auf den Buckel hat, ist in einer völlig anderen Bauweise gebaut als eine Stadtvilla aus dem frühen 20. Jahrhundert oder ein Bungalow aus den 1950er Jahren. Je nach Epoche und Baujahr sollte man die spezifische Bauweise berücksichtigen und das Haus auf die für diese Bauweise bekannten Mängel und Risiken untersuchen.

Mit Gutachter auf Nummer sicher

Das macht man am besten nicht allein, sondern mit einem erfahrenen Gutachter, der bei jeder Bauepoche weiß, worauf er zu achten hat. Dazu muss man gerade bei Häusern, die in den 1960er Jahren oder später gebaut wurden, unbedingt auf Asbest achten. Asbest wurde damals als eine Art universale Wunderfaser als Allzweckwaffe am Bau verwendet, es ist in Farben und Spachtelmasse ebenso zu finden wie in Dämmstoffen und Klebstoffen. Die hochgradig krebserregende Substanz wurde erst im Jahr 1993 verboten und ist daher in alten Häusern allgegenwärtig. Vor allem Heimwerker können bei Renovierungsmaßnahmen mit dem Asbest in Berührung kommen und schwerwiegende gesundheitliche Schäden davontragen.
Auch die Dämmung eines alten Hauses ist ein wichtiges Thema. Ein altes Haus ist nicht nach den neuen Standards wärmegedämmt und wenn sie noch nicht ausgetauscht wurden, finden sich sogar noch einfach verglaste Fenster in der Immobilie. Bei den heutigen Energiekosten ist ein unzureichend gedämmtes Haus kaum zu unterhalten, daher sollte auf die Dämmung und die Verglasung der Fenster unbedingt ein besonderes Augenmerk gelegt werden.
Wichtig ist es auch, wenn man ein altes Haus kaufen möchte, darauf zu achten, ob es bereits schon einmal saniert wurde und was bei einer eventuellen Sanierung gemacht wurde. Auch hier arbeitet man am besten mit einem Gutachter, der einschätzen kann, was wann an dem Gebäude verändert wurde.
Was man gerade beim Kauf eines alten Hauses nie vergessen darf, ist dass es keine gesetzliche Gewährleistung beim Hauskauf gibt, es gilt üblicherweise gekauft wie gesehen und wenn der Verkäufer nicht erwiesenermaßen Mängel arglistig verschwiegen hat, so bleibt man auf den Kosten für zu spät entdeckte Mängel hängen. Deswegen muss man gerade beim Kauf eines älteren Hauses dreimal hinschauen.

Wie saniert man richtig?

Hat man mit Hilfe eines Gutachters eine Bestandsaufnahme der Mängel des alten Hauses gemacht, muss man auf jeden Fall die Sanierung kalkulieren, denn die Kosten dafür kommen schließlich zu dem Kaufpreis dazu. Erst wenn der Preis nach Hinzurechnen der Sanierungskosten immer noch stimmt, sollte man ernsthaft über den Kauf nachdenken. Nicht vergessen darf man dabei, die Sanierungskosten eher großzügig zu kalkulieren, denn im Laufe der Arbeiten können immer noch Dinge hinzukommen, die vorher nicht abzusehen waren.
Dabei sollte man sich auf gar keinen Fall auf das eigene Heimwerkerwissen verlassen, sondern einen Experten zu Rate ziehen. Im Zweifel kann es um mehrere Zehntausend Euro und mehr gehen und im schlimmsten Fall steht man hinterher mit einem unbewohnbaren Haus und unzureichenden finanziellen Mitteln da. Unbedingt sollte man sich auch noch mit der Bank oder einem Steuerberater beraten, denn manche Sanierungsmaßnahmen werden auf Antrag auch vom Staat gefördert.
Muss man nun aber gleich das ganze Haus auf einmal sanieren? Nein, manche Dinge sind natürlich dringlicher als andere, was das im Einzelfall ist, kommt auch auf die persönlichen Umstände an. Einem alleinstehenden Erwachsenen fällt es leichter, eine Weile auf einer Baustelle zu leben, als einer Familie mit Kindern.
Was bei einer Sanierung auf jeden Fall beseitigt werden muss, sind statisch-konstruktive Mängel. Dazu gehören Mängel an den tragenden Wänden, dem Dachgebälk oder dem Fundament. Bestehen dort Risse, Feuchtigkeit oder sonstige Mängel, sollte man sich vorab unbedingt einen möglichst genauen Kostenvoranschlag eines Architekten machen lassen, um sicherzustellen, dass die Sanierungskosten nicht bei weitem den Wert des alten Hauses übersteigen, denn gerade solche Reparaturen können sehr kostenaufwändig werden. Ebenfalls muss bedacht werden, dass die Raumaufteilung in alten Häusern oft nicht den heutigen Ansprüchen entspricht, die Räume sind oft klein mit vielen Durchgangszimmern, so dass unter Umständen Wände entfernt werden müssen, um eine sinnvolle Nutzung des Hauses zu ermöglichen. Dabei gilt natürlich zu beachten, welche Wände tragend sind und ob die Wunschaufteilung erzielt werden kann. Diese Arbeiten sollten auf jeden Fall vor dem Einzug erledigt werden.
Auch die Elektrik und die Wasserleitungen müssen überprüft und gegebenenfalls im Rahmen der Sanierung erneuert werden. In alten Häusern finden sich oft noch gesundheitsschädliche Wasserleitungen aus Blei und neben der Asbestproblematik sollte auch unbedingt auf giftige Holzschutzmittel geachtet werden, die bei alten Häusern oft verwendet wurden.
Zusätzlich zu der bereits angesprochen Wärmedämmung ist in alten Häusern auch die Schalldämmung oft ein Problem, auch darauf sollte man also achten.
Je nachdem wie umfangreich der Sanierungsbedarf ist, müssen einige dieser Arbeiten erst ausgeführt werden, bevor man einziehen kann. Vieles kann aber auch erledigt werden, wenn man schon in dem Haus wohnt und wer nicht gerade zwei linke Hände hat, kann einiges selbst machen oder bei komplizierteren Sachen den Profis zur Hand gehen. Dadurch lässt sich bei der Sanierung viel Geld sparen.
Für viele versierte Heimwerker besteht der Reiz eines alten Hauses überhaupt erst drin, es mit eigener Arbeit zu sanieren und zu einem gemütlichen Nest für die Familie zu machen. Allerdings sollte man auch bedenken, dass man, wenn man ein altes Haus kauft und vieles selbst machen möchte, unter Umständen lange Zeit auf einer halbfertigen Baustelle wohnt. Das kann auf Dauer an den Nerven zerren und es sollte gut durchdacht werden, ob und inwieweit dieser Traum den eigenen Lebensgewohnheiten anzupassen ist. Wer beispielsweise 40 Stunden die Woche arbeitet und nur am Wochenende Zuhause Hand anlegen kann und kleine Kinder hat, sollte auf jeden Fall dafür sorgen, dass Heizung, Küche und Sanitäranlagen vor dem Einzug funktionieren, sonst kann der romantische Traum vom Leben in dem selbst sanierten Haus schnell zum Albtraum und zu einer echten Belastung für das Familienleben werden. Für alle Sanierungsmaßnahmen, die vor dem Einzug erledigt werden müssen, muss unbedingt genügend Zeit eingeplant werden, egal ob man es selber macht oder den Auftrag vergibt.

Im Grundbuch lauern Tücken

Wichtig beim Kauf eines alten Hauses ist auch ein Blick ins Grundbuch. Dort sollte man sich zunächst einmal vergewissern, dass das Haus frei von Ansprüchen Dritter ist oder ob finanzielle Belastungen auf dem Haus liegen. Auch die Beschreibung des Hauses sollte man sich ganz genau durchlesen, gibt es Anbauten oder Gebäudeteile, die nicht im Grundbuch stehen, so ist Vorsicht geboten. Für illegale Anbauten, die vom Vorbesitzer ohne Genehmigung errichtet wurden, kann man auch als neuer Eigentümer zur Verantwortung gezogen werden.
Eine ganz besondere Situation ergibt sich, wenn man ein altes Haus kauft, das unter Denkmalschutz steht. Das ist oft bei alten Bauernhäusern, Fachwerkhäusern oder besonderen Immobilien der Fall. Ein Haus, das unter Denkmalschutz steht, darf oft nur in gewissen Maße und unter Beachtung vieler Auflagen saniert werden. So müssen unter Umständen die Fassade oder andere besonders schützenswerte Elemente originalgetreu erhalten bleiben, was eine sehr teure Angelegenheit werden kann.
Ob ein Haus unter Denkmalschutz steht und welche Auflagen sich daraus in Sachen Sanierung ergeben, erfährt man bei der zuständigen Gemeinde.
Außerdem sollte beim Kauf eines alten Hauses natürlich auf die selben Dinge geachtet werden wie beim Kauf eines Neubaus oder eines neueren Hauses. Entspricht die Lage meinen Wünschen und Bedürfnissen, passt die Infrastruktur zu meinem Leben, wie ist die Nachbarschaft und will oder kann ich auch in 10 oder 15 Jahren noch in diesem Haus leben? Diese Fragen sollte man sich immer stellen und ehrlich beantworten, ganz gleich wie alt die Immobilie ist, die man erwerben möchte.
Lohnt es sich denn nun überhaupt, ein altes Haus zu kaufen und herzurichten, ist das im Alltag praktikabel oder ist das nur eine teure Spielerei für Liebhaber alter Gebäude?
Die Frage kann man mit einem klaren „Das kommt darauf an“ beantworten.
Wenn das ganze Drumherum passt, die Lage die richtige ist, das Grundstück und das Haus die passende Größe haben, die Bausubstanz in Ordnung ist und nach einem gründlichen Check und Kostenvoranschlägen vom Profi Kaufpreis plus Sanierungskosten im Budget liegen und dem Marktwert entsprechen, kann der Kauf eines alten Hauses durchaus sinnvoll sein. Mit Eigenleistung lässt sich einiges an Geld sparen und auch das Gefühl einerseits selbst mit Hand angelegt zu haben, um das Haus zu dem machen, was es einmal sein wird und auch das Bewusstsein, in einem geschichtsträchtigen Haus zu leben, dass schon viel gesehen und miterlebt hat, ist für manche mehr wert als die schnurgeraden Wände eines Neubaus.
Allerdings muss man sich immer klar machen, dass die Sanierung eines alten Hauses Zeit, Geld und Nerven kostet und viel Arbeit und Schmutz und auch unvorhergesehene Ereignisse mit sich bringen kann.

Der Kauf will gründlich überlegt sein

Von einem alten Haus mit maroder Bausubstanz, dessen Sanierung ein vielfaches des Marktwerts kostet, sollte man dagegen lieber die Finger lassen und auch auf seine eigenen Fähigkeiten als Handwerker sollte man sich nicht blind verlassen, wenn man nicht wirklich vom Fach ist. Je mehr man selber machen kann, um so mehr Geld kann man sparen, aber man sollte das alte Haus vor dem Kauf immer gründlich von einem Immobiliengutachter untersuchen lassen und sich für die wichtigsten Mängel einen Kostenvoranschlag vom Fachmann geben lassen, damit man weiß, worauf man sich schlimmstenfalls einlässt.
Auch im Kaufvertrag sollten alle festgestellten Mängel so detailliert wie möglich festgehalten werden, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Hat man sich nun entschieden, sich nach einem alten Haus umzuschauen, stellt sich nur noch die Frage, wo man die passende Immobilie findet.
Natürlich haben Immobilienmakler immer auch alte Häuser im Angebot und in den einschlägigen Internetportalen und Tageszeitungen findet man auch viele Angebote von Maklern oder privat. Es gibt auch ganze Zeitschriften, die entweder bundesweite und regionale Immobilienanzeigen veröffentlichen. Auch wenn man unterwegs ist, sollte man immer die Augen aufhalten, da viele Häuser ein „Zu verkaufen“ Schild des Maklers oder des Eigentümers im Garten stehen haben.
Wenn man von Anfang an vernünftig plant, die Immobilie vom Fachmann auf Herz und Nieren prüfen lässt und alle Kosten im Blick behält, ist auch der Kauf eines alten Hauses kein unkalkulierbares Abenteuer mehr, sondern kann gerade durch Eigenleistung zum Schnäppchen werden, vorausgesetzt man ist sich im Klaren, dass eine Haussanierung kein Spaziergang ist und überschätzt seine eigenen Fähigkeiten nicht.

Unsere Tipps zum Kauf eines alten Hauses noch einmal in der Übersicht:

  • Das Haus unbedingt von einem Fachmann begutachten lassen und sich ein ausführliches Gutachten ausstellen lassen
  • Die Bausubstanz prüfen lassen, Mängel an tragenden Wänden oder Balken lassen sich nur schwer und kostenintensiv beseitigen
  • Unbedingt die Bauweise und die bekannten Mängel aus der Bauzeit beachten (zum Beispiel auf Asbest oder Trinkwasserleitungen aus Blei)
  • Die Raumaufteilung muss beachtet werdenn
  • Möglichst genaue Kostenvoranschläge vom Profi einholen
  • Die zu erwartenden Sanierungskosten großzügig kalkulieren, bei einem alten Haus kann immer etwas Unvorhergesehenes dazwischen kommen
  • Kaufpreis plus Sanierungskosten müssen noch immer einen realistischen Gesamtpreis ergeben
  • Das Grundbuch einsehen und sicherstellen, dass das Haus frei von Ansprüchen Dritter ist und dass keine illegalen Anbauten existieren
  • Eine gute Zeitplanung, genug Zeit für die Sanierung einplanen, nicht alles kann gemacht werden, während man schon im Objekt wohnt.

Hält man sich an diese Regeln, ist auch der Kauf eines alten Hauses kein Problem.

 

 

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