Archiv für den Monat: Dezember 2013

So wohnt der Hobbit – was ist das Haus von Bilbo Beutlin wert?

Jeder „Herr der Ringe“-Fan möchte durch Mittelerde streifen und einmal in den gemütlichen Zimmern von Bilbo Beutlin übernachten. Wie schön wäre es, wenn man ein solches Hobbit-Haus sein eigen nennen würde. Das haben wir uns auch gedacht. Trotz aller Träumerei fragten wir uns, welchen Wert ein solches Hobbit-Haus hätte. Um dieser Frage auf den Grund zu gehen, haben wir unsere qualifizierten Gutachter von Sprengnetter24 auf das Haus angesetzt und den Wert von Beutelsend – dem offiziellen Namen von Bilbos Eigenheim – auf den Euro genau ermittelt. Anhand verschiedener Filmszenen aus der „Der Herr der Ringe“-Trilogie und dem ersten Teil von „Der Hobbit“ sowie umfangreicher Fanmaterialien konnten wir uns dann ein recht konkretes Bild von Beutelsend machen und haben herausgefunden, wie reich der Hobbit mit seiner Immobilie eigentlich ist.

Schritt 1: Untersuchung der Lage und des Umfelds der Hobbit-Welt

Bilbos Immobilie befindet sich in der beschaulichen Siedlung Hobbingen. Hobbingen selbst liegt in der Heimat der Hobbits: nämlich im Auenland. Die Landschaft ist hügelig, hier und da von Wäldern bedeckt und der Boden ist fruchtbar. Das Auenland erstreckt sich von Westen bis Osten über ca. 200 km und von Norden nach Süden über ca. 250 km und ist die am dichtesten besiedelte Region von Mittelerde.

Um diese friedliche Gegend mit dem Haus von Bilbo Beutlin einschätzen zu können, benötigen wir den uns bekannten Bodenrichtwert einer vergleichbaren bekannten Gegend. Betrachten wir die Lage unserer Hobbit-Höhle, können wir feststellen, dass Hobbingen sehr einem der kleineren Dörfer der Gemeinde Spalt in Bayern ähnelt. Mit seiner ländlichen und hügeligen Umgebung, ist es als verkehrsberuhigte Gegend mit keinerlei Störfaktoren oder Belastungen durch Fabriken einzustufen. Als Grundlage für die Wertermittlung nehmen wir daher den Bodenrichtwert für die Region Spalt in Bayern.

Hobbingen weist besondere Merkmale auf: es befinden sich ein Markt, ein Festplatz oder die Hobbit-Schule in der Nähe. Die Idylle hat einen Haken: es gibt keinen öffentlichen Nahverkehr, sodass man die Infrastruktur der Hobbit-Wohngegend als mittelmäßig einstufen kann. Auch wird die Ruhe ab und an durch die Nachbarschaft, nämlich gefährliche Drachen, gestört.

Schritt 2: Untersuchung des Grundstücks und Hauses

Bei den Gebäuden der Hobbits und auch dem von Bilbo Beutlin handelt es sich um sogenannte „Smials“, einer Art Hobbit-Höhle. Es ist ein Erdhaus, bei welchem ein erheblicher Anteil des Baumaterials aus Erde besteht. So ein Hobbit-Haus hat natürlich einige Vorteile. So wirkt die Erde als wärmende Decke, welche wirksam vor Kälte, Regen und Wind schützt. Außerdem herrscht im Smial ganzjährig eine angenehme Luftfeuchtigkeit. Durch die natürliche Dämmung spart man erhebliche Energiekosten.

Als nächstes untersuchen wir Alter, Größe, Ausstattung und Zustand. Bilbo Beutlins Zuhause ist schon etwas länger in den Händen der Hobbit-Familie und wurde von Bilbos Vater Bungo Beutlin im Jahre 2889 des Dritten Zeitalters errichtet. Zwar wissen wir, dass Beutelsend viele Jahre später noch Eigentum von Sam Gamdschie und seiner Familie wurde, aber da wir wissen wollen, was es zu Bilbos Zeiten Wert war, nehmen wir als Wertermittlungsstichtag den Tag als Bilbo das Haus an Frodo Beutlin übergibt. Dies war im Jahr 3001 des Dritten Zeitalters. Dementsprechend kann man das Alter des Hobbit Hauses auf 112 Jahre festsetzten.

Da sich das Haus trotz des hohen Alters immer noch in einwandfreiem Zustand befindet, können wir davon ausgehen, dass es teilweise modernisiert wurde. Die Ausstattung der Hobbit-Höhle ist gepflegt und in einem guten Zustand. Auch in der Szene des Zwergenbesuches in Beutelsend in „Der Hobbit – eine unerwartete Reise“ sieht man, dass Bilbo sehr sorgsam mit seinem Haus umgeht.
Um die Größe und Ausstattung des Hobbit Gebäudes zu bewerten, haben wir uns stark an dem gezeichneten Grundriss von Karen Wynn Fonstad‘s Atlas von Mittelerde orientiert. Daraus ergibt sich ein ca. 148 m² großes Haus mit drei Schlafzimmern, vier Kellern, eine Küche, ein Zeichenzimmer, ein Foyer, ein Esszimmer sowie ein Arbeitszimmer und ein Wohnzimmer. Ebenso hat Beutelsend eine Terrasse, Blumengarten und ein Gemüsebeet.

Die Ausstattung der Räumlichkeiten lässt sich als gut interpretieren. Fast alle Gebäudeteile sind aus Holz gefertigt. Zu den besonders wertsteigernden Merkmalen zählen der Kamin im Wohnbereich, die runde edel gefertigte Eingangstür mit einem Türknopf aus Messing.

Schritt 3: Ermittlung des Wertes des Hobbit-Hauses

Alle vorliegenden Informationen lassen sich nun in handfesten Zahlen ausdrücken. Dabei muss man drei Werte ermitteln:

  • Bodenwert des Grundstücks
  • + 5% des Wertes der Außenanlagen
  • + der Sachwert des Gebäudes
  • = vorläufiger Sachwert

Nun könnte es sein, dass Bilbos Smial in einem Vorort von München mit identischen Rahmenbedingungen läge, in dem die Nachfrage nach Wohnraum besonders hoch ist und das Angebot knapp ist. Das hätte zur Folge, dass die Preisbereitschaft viel höher wäre, als in einer eher beschaulichen Gegend. Damit könnte Bilbo einen ganz anderen Kaufpreis auf dem Markt erzielen. Um diese Ungenauigkeit zu berücksichtigen, kommt jetzt der Sachwertfaktor ins Spiel. Dieser lässt sich auch als Marktanpassung beschreiben. In Ihm fließen tatsächlich erzielte Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien in der unmittelbaren Umgebung ein. Wenn man das Produkt aus Sachwertfaktor und dem vorläufigen Sachwert bildet, ergibt sich schließlich der marktübliche Kaufpreis.

In unserer Infografik haben wir für euch alles leicht verständlich zusammengefasst:

Immobilienbewertung für Hobbit Bilbo Beutlins Haus